Statut LMNP

Le LMNP est un régime juridique qui s'applique à la location meublée. Le gros avantage de ce statut est de percevoir des revenus défiscalisés sur une durée importante (20-30ans). Pour préparer sa retraite, il apporte donc une solution intéressante si vous êtes fortement fiscalisé.

Pour bénéficier du statut de loueur professionnel, il faut réunir les conditions suivantes :

• être inscrit au registre du commerce en qualité de loueur professionnel,
• rester sous le seuil des 23 000€ TTC par an de loyer,
• tirer de la location moins de 50% de ses revenus.

Il est possible d'investir en matière d'investissement LMNP dans un appartement traditionnel ou dans un résidence de services (tourisme, étudiant, EHPAD, affaire, ...). Le critère de choix entre ces 2 types d'investissement dépend de l'investisseur et en particulier, s'il souhaite gérer les locations.

Avantages du LMNP

L'investissement en LMNP en résidence de services comprend de nombreux avantages :

• L'investissement en LMNP est un outil de défiscalisation très efficace grâce à l'amortissement,
• Le ticket d'entrée est relativement faible, surtout dans le cadre du LMNP ancien,
• Le rendement est intéressant (supérieur à 4% dans le neuf et à 5% dans l'ancien),
• La récupération de la TVA,
• La gestion locative est entièrement géré par le gestionnaire,
• Vous recevez les loyers même si le bien est inoccupé (bail commercial).

Inconvénients du LMNP

L'investissement en LMNP en résidence de services comprend de nombreux inconvénients :

• Vous êtes liés par un bail commercial,
• pour reprendre le bien, vous devez payer une indemnité d'éviction très lourde (Article L145-14 du code du commerce),
• si vous payez l'indemnité, le gestionnaire vous imposera probablement des charges importantes (gestion des espaces communs et des services),
• si vous vendez le bien, vous vendez le bien avec le bail commercial,
• Vous êtes liés par un bail commercial avec votre gestionnaire sur un période contractuelle définie,
• Le gestionnaire peut faire défaut,
• A la fin du bail, le gestionnaire peut stopper la commercialisation de votre bien,
• A la fin du bail, le gestionnaire peut baisser la valeur de votre bail,
• l'investissement LMNP est présenté comme un outil de défiscalisation pour votre retraite. Si vous montez une entreprise individuelle, la transmission de votre patrimoine à vos proches est alors couteux.

Indemnité d'éviction du LMNP

L'indemnité d'éviction du code du commerce est définie de manière très large. Je vous cite simplement l'article :

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Vous devez l'indemnité d'éviction si vous donnez congé à votre exploitant (ce dernier peut alors contester le congé ou demander une indemnité) ou si vous refusez le renouvellement du bail. Son montant est souvent de 2 ans et plus de chiffre d'affaire TTC. Nous parlons donc d'une somme de 3 à 4 ans de loyer qui vous est versé.

Vous ne devez pas l'indemnité d'éviction si un motif grave et légitime signifié par une mise en demeure par acte extrajudiciaire et que l'infraction se soit poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après cette mise en demeure ou si l'immeuble est reconnu comme insalubre ou si l'occupation de l'immeuble est jugée comme dangereuse en raison de son état.

Le lmnp
Thomas