Achat LMNP à crédit ou en cash

L’investisseur doit il financer l’acquisition de son investissement LMNP au comptant (en CASH) ou à CRÉDIT ?

Effet de levier du crédit sur l'achat en LMNP

Je vais prendre un premier exemple volontairement caricatural. Vous disposez de 100 000€ qui rapportent 10 000€/an (10%!). Vous décidez d'acheter votre appartement en résidence de service LMNP à 100 000€ avec cette argent qui rapportera 4%.
Au bout d'un an, en simplifiant, vous disposerez donc un capital de 104 000€ (100 000 + 4 000).

Vous recherchez un prêt et vous pouvez emprunter sur 20 ans à 2% assurance incluse. La première année, vous rembourserez donc 4 000€ de capital et 2 000€ d'intérêt sur le prêt. Vous recevez 4 000€ de votre location et 10 000€ de votre premier placement. Vous disposez donc d'un capital de 116 000€ (+12 000€ par rapport au paiement comptant) un an plus tard.

placement : 100 000€ + 10 000€
appartement : 100 000€ + 4 000€
prêt : 96 000€ (100 000 - 4 000)
remboursement : - 2 000€

En achetant à crédit, votre capital est dans cet exemple caricatural est nettement supérieur à acheter au comptant la première année. Il est clair que les années suivantes, le résultat s'améliorera encore car vous rembourserez dans votre prêt une part toujours plus importante de capital.

Je vais reprendre l'exemple toujours dans la caricature. Vos 100 000€ rapportent seulement 2 000€ (2%) et vous trouvez un prêt à 10%. La première année, vous rembourserez 2 000€ de capital et 10 000€ d’intérêt. A la fin de la première année, votre capital est passé à 98 000€ (-6 000€ par rapport au paiement comptant).

placement : 100 000€ + 2 000€
appartement : 100 000€ + 4 000€
prêt : 98 000€ (100 000 - 2 000)
remboursement : - 10 000€

Cette fois-ci, en achetant à crédit, vous perdez de l'argent. L'effet du crédit peut donc fonctionner dans les 2 sens. Il est donc important de calculer et de s'assurer de faire le bon choix financier.

Le risque du crédit

Le premier exemple est vraiment caricatural. Je considère que l'argent est tout le temps, immédiatement disponible (et le rendement excellent). Nous allons donc baisser notre rendement à 4% avec l'argent non nécessaire à votre montage bloqué. A la fin de l'année, votre capital est passé à 110 000€ (+6 000€ par rapport au paiement comptant).

placement : 100 000€ + 4 000€
appartement : 100 000€ + 4 000€
prêt : 96 000€ (100 000 - 4 000)
remboursement : - 2 000€

Cette fois-ci, vous réalisez toujours une bonne affaire la première année. Par contre, la seconde année, le gestionnaire ne paye plus son loyer. Comme l'année précédente, vous devez trouver 6 000€. 2 000€ sont débloqué du placement. Il reste 4 000€ à trouver que malheureusement, vous n'avez pas. La seule solution est de solder l'un de vos placements rapidement. L'appartement vous perdez directement les frais d'achat (10 000). Pour le vendre rapidement, vous baissez le prix. Bref, la solution est loin d'être idéale. Vous regardez donc votre placement et remarquez que dans ce cas, le capital n'est pas garanti. Vous obtenez miraculeusement 90 000€. Le piège du crédit s'est refermé sur vous.

Le crédit et l'effet de levier associé est un outil efficace pour se constituer un capital. Par contre, il doit être remboursé. Il est donc important dans la constitution de son dossier de s'assurer de pouvoir le rembourser dans tous les cas (et en particulier, en cas de défaillance du gestionnaire).

La défiscalisation et le crédit

Le cœur de l'investissement LMNP est l'amortissement qui vient en déduction de vos loyers. Les intérêts d'emprunt sont imputés aux revenus comme charges. Il est donc intéressant de prendre un crédit pour repousser l'utilisation du stock d'amortissement (reportable indéfiniment). Cet aspect de la fiscalité LMNP est donc à optimiser dans votre projet pour rentabiliser au mieux votre investissement.

L'avantage du crédit

Les points précédents permettaient surtout de comprendre et d'optimiser le crédit dans le cadre d'un investissement avec éventuellement un statut LMNP. L'utilisation d'un crédit autorise aussi de ne pas toucher à ses liquidités. En cas de difficultés, vous avez donc de l'argent disponible. Vous avez alors du temps pour chercher la solution la plus intéressante pour vous et vos finances.

Dans l'exemple suivant, je vais à nouveau grossir le trait et faire pleurer dans les chaumières. Vous venez d'acheter votre appartement de 100 000€ avec le statut LMNP. Malheureusement un événement malheureux (le décès de votre conjoint par exemple), vous oblige à faire un chèque de 50 000€.

Vous avez payé comptant avec vos liquidités votre appartement. Vous n'avez plus de liquidité, vous dirigez alors vers votre banque pour trouver un crédit au plus vite. Sauf que maintenant votre statut a changé, les salaires du foyer sont diminués. Au mieux, vous allez obtenir votre crédit à un taux très élevé. Au pire, vous ne trouverez pas le crédit. Vous devez vendre votre investissement rapidement.

Vous avez payé avec un crédit votre appartement. Vous utilisez 50 000€ de vos liquidités pour parer au plus urgent. Il vous reste toujours 50 000€. C'est largement suffisant pour chercher la meilleure solution.

Notre société est ainsi faite qu'il est préférable pour obtenir un crédit d'être beau (ou au moins, en pleine santé) et riche que moche (en mauvaise santé) et pauvre. Alors, n'hésitez pas à profiter de votre état pour préparer une mauvaise passe.

Le lmnp
Thomas