Paiement Appart'city

Lors de l'un de mes précédents articles, je vous parlais déjà de la qualité du gestionnaire et des retards de paiement d'Appart'city. Dans les avantages du LMNP, il est systématiquement mentionné :
- Des loyers sécurisés par un gestionnaire que le logement soit vide ou occupé.
Dans le bail commercial d'Appartcity, il est marqué :
- Le loyer sera payé à terme échu en quatre échéances trimestrielles de même montant et au plus tard le dix du mois suivant.  
Malgré cela, le versement des loyers reste lié au gestionnaire. Si ce dernier ne verse pas les loyers, vous vous retrouvez alors sans loyer. En plus, la valeur de votre bien est directement liée au loyer. Si ce dernier n'est pas versé, en caricaturant, votre bien n'a plus de valeur. Vous avez donc intérêt de ne pas l'ébruiter pour pouvoir vendre votre bien avec une décote minimale...

Appart'city impose une baisse des loyers

En décembre 2015, les propriétaires ne sont pas réglés par Appart'city pour le T2 et le T3 2015. Nous cherchons à nous regrouper pour obtenir le versement du loyer. Les loyers en retard 2015 sont payés dans la première semaine de 2016. Cela a pour conséquence de désolidariser le début de cohésion entre les propriétaires. Le T4 2015 devant être réglé le 10 janvier ne sera pas obtenu en janvier. Par contre, la dynamique de cohésion est stoppée.
En juin, nous sommes informés par Appart'city que les loyers sont baissés de 20%. Le T1 2016 sera versé via 2 acomptes de 40% fin juin et fin juillet. En parallèle, le gestionnaire nous convoque en assemblé et par sa méthode, son ton, il réussira l'exploit de liguer contre lui la très grande majorité des propriétaires.

Procédure contre Appart'city

Nous nous regroupons donc pour lancer une procédure contre Appart'city. Il est demandé au tribunal du commerce en juillet :

1. De condamner la société APPART CITY à régler par provision au bailleur une somme correspondant à l’intégralité des loyers échus à la date de l’ordonnance à intervenir, augmentée des intérêts au taux légal courant à compter de la date d’échéance des loyers,
2.  De prononcer une condamnation en deniers et quittance,
3. D’ordonner à la société APPART CITY de respecter les termes du contrat, notamment en ce qui concerne le montant des loyers et leur date de règlement, et ce sous astreinte de 500€ par jour de retard courant à compter de tout retard de règlement,
4. D’ordonner à la société APPART CITY de respecter la règlementation pour les factures à venir et d’émettre une facture rectificative à l’attention du bailleur destinée à remplacer celles émises jusqu’ici, et ce sous astreinte de 500€ par jour de retard,
5. De condamner la société APPART CITY à verser la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du CPC outre les dépens

Derrière cette demande, les avocats d'Appart'city contestent bien évidemment (avec du retard). pour ne pas retarder l'audience, nous arrêterons très rapidement. Le gestionnaire ne donnant pas d'arguments sérieux et justifiés...

Les audiences se déroulent donc courant octobre. Le président donne ses conclusions en novembre. L'important pour notre investissement LMNP est que le loyer reste bien fixé comme dans le bail (et non 80% comme le souhaite le gestionnaire). Ce point est doublement important car financièrement, le loyer reste fixé à 100% sur la durée du bail, mais surtout, Appart'city ne peut plus le contester sur la durée du bail. Pour obtenir les loyers futurs, nous aurons une procédure simplifiée.

Malheureusement, le tribunal ne nous a pas suivi sur les astreintes (cela nous obligera certainement à nous battre pour obtenir les loyers futurs). L'article 700 nous accordera 150€. C'est loin des frais engagés mais l'important n'est pas là.

Suite à la procédure, les paiements se sont effectués rapidement. Quelques propriétaires n'ont pas lancé la procédure. Ils ne sont toujours pas réglés et lancent maintenant une procédure.

Le lmnp
Thomas

investissement et taux de crédit

Effet de levier du crédit

Sur un achat locatif en LMNP ou traditionnel, l'effet de levier financier qu'apporte le crédit, est un élément important. Il dépend essentiellement de 2 paramètres :

1. Le rendement net de l'épargne disponible,
2. Le coût réel du crédit immobilier.

Le rendement net de votre épargne dépend comment votre argent est placé. S'il est placé sur un livret A, en avril 2016, il rapporte uniquement 0.75%. J'ose imaginer que vous obtenez un meilleur rendement que cela (le livret A devrait correspondre à votre épargne de précaution). Un placement dans une résidence de service étudiante rapporte environ 5%.

Le coût réel du crédit immobilier est dépendant du taux des OAT (obligation d'état à 10 ans) et des conditions de refinancement de la BCE. Aujourd'hui, on constate des taux historiquement bas à 1,97% en moyenne.

Taux des crédits immobiliers

L'effondrement du coût du crédit autorise un rendement faible de votre épargne pour obtenir un effet de levier maximum.

Durée du crédit

En fonction de la durée du prêt, vous obtenez un taux différent. Plus la durée est faible et plus le taux est bas. Cette évidence a une conséquence sur l'effet de levier. Sur une durée courte, vous pouvez très bien avoir un effet de levier bénéfique alors que sur une durée longue, ce dernier va jouer en votre défaveur.
Si le rendement de l'épargne est faible comparé au coût du crédit,

• alors une durée courte du crédit est préférable,
• sinon les taux du crédit sur les différentes échéances sont à étudier.

Sur 10 ans, vous obtenez un prêt à environ 1.2%. Sur 20 ans, vous montez déjà à 1.8%. Si l'allongement de la durée du crédit entraine un surcoût important, il faut alors privilégier le crédit sur la durée la plus courte.
Actuellement, nous pouvons nous poser une dernière question : Sur 25 ans, votre crédit sera à environ 2,2%. Vous décidez de privilégier l'effet de crédit en prenant un taux à 10ans. Bien évidemment, dans 10 ans, vous rechercherez un nouvel effet de levier. A combien seront les taux dans 10 ans? Je n'ai évidemment pas la réponse. Il est cependant probable que même pour une nouvelle durée courte, votre taux sera largement supérieur au 2,2%. Il me semble donc judicieux de privilégier une durée longue quitte à perdre un peu d'effet de levier et de chercher un nouvelle investissement à crédit.

Le lmnp
Thomas

LMNP Changement de gestionnaire

Mon achat LMNP en résidence étudiante sur Lyon avance lentement. J'ai préparé mon dossier pour mon financement entièrement à crédit. J'ai trouvé mon prêt sur la totalité de l'achat via un courtier. Au bout de 3 mois, l'argent est disponible sur mon compte. Par contre, je n'ai toujours pas de nouvelles du notaire. Je finis par demander des nouvelles aux vendeurs "une agence immobilière spécialisée dans le LMNP". Il m'annonce que le gestionnaire Nexity Studea a annoncé qu'il arrêtait la gestion à la fin du bail.

Changement de gestionnaire LMNP

Nexity Studea propose plusieurs repreneurs. Park and Suites, OSE et quelques autres gestionnaires sont sur les rangs à l'association qui représente les propriétaires.
Il est évident que je n'ai pas envie d'acheter un nouveau bien avec Park and Suites. Ma première réaction est donc de demander de casser la vente dans le cas ou ce dernier serait le repreneur. Pour être franc, je ne crois pas en cette possibilité. Pour moi, il n'y a pas les conditions d'achat n'ont pas réellement évoluées : je connais la date de fin de bail et la possibilité que Nexity Studea ne renouvelle pas. Pourtant, cela semble possible.
Enfin, le choix de l'association se porte sur le gestionnaire OSE. Les conditions d'exploitation sont établies pour 9 nouvelles années (à compter de septembre 2016 à la suite du bail de Nexity). Les loyers sont payés mensuellement. Cela évite d'avoir besoin d'une trésorerie trop importante. L'indice de revalorisation est de 100% de l'ILC. Quelques soit l'indice retenu, les baux commerciaux sont généralement plafonnés à 1% voir 2% de l'indice. L'objectif de la BCE est de nous remettre de l'inflation. Sur le LMNP, nous risquons alors d'être perdant. En utilisant 100% de l'indice, nous craignions moins un retour de l'inflation.
Le point négatif est la baisse du loyer de 510€ par an à 4638€HT. En valorisant l'appartement à 5,3%, cela diminue la valeur de l'appartement de 10 000€. On me propose une compensation de 6 ans du loyer de 3060€HT (6 * 510€) payé quelques jours après la signature.
Finalement, je peux amortir le bien sur la valeur initiale. Le surloyer couvre le remboursement des prêts cette année. Je suis moins exposé à l'inflation. Le rendement reste intéressant (il y a finalement relativement peu de bien sur le marché). Je décide donc de confirmer l'achat.

année 2016	débit	revenu
remboursement prêt	-5 531€
assurance prêt	-238€
comptabilité	-100€
taxe foncière	-339€
frais de copropriété	-480€
loyer		+4 638€
	-6 688€	+4 638€

Cela me fait donc un effort d'épargne d'environ 170€ par mois pendant 25 ans pour accroitre mon patrimoine de 110€ tous les mois dès 2016. Les 3 060€ de surloyer et les 1 500€ entrainent aucun effort d'épargne pendant environ un an pour mon "entreprise individuelle LMNP". Le premier objectif étant de rembourser le prêt sur 14 ans du LMNP Park and Suites, cela fait gagner un an sans apporter de trésorerie.

Le lmnp
Thomas

Achat LMNP Ose Lyon

En octobre 2015, j'ai donc réalisé 2 achats LMNP avec plus ou moins de succès : L'achat Park&Suites en résidence d'affaire tourne avec quelques difficultés pour obtenir mes loyers. Ce point oblige surtout à avoir une trésorerie importante pour pouvoir rembourser le prêt si le loyer est versé avec 6 mois de retard. L'achat Nexity Atalante en résidence étudiante, est pour l'instant particulièrement bon. La gestion du syndic (Nexity) et le gestionnaire est particulièrement efficace. C'est vraiment le placement idéal pour une gestion minimum.
Je constate que le coût de la comptabilité s'améliore légèrement avec le nombre de placements : Avec 2 résidences de service, mes frais de compatibilité sont passés de 10% à 6,5% de mes revenus. En ajoutant un nouveau bien, je baisserai encore un peu, mais cela va vite devenir marginal. Le second biais sur lequel je peux jouer est la valeur du bien. 100€ (frais fixe de comptabilité par investissement) sur 3000€ entraine des coûts de 3% alors que 100€ sur 6000€ minimise le coût à 1,5%. Je vais donc chercher un investissement autour de 100 000€ pour optimiser la comptabilité étant rassuré sur le paiement des loyers de Nexity Studea.

Mes objectifs patrimoniaux n'ont pas évolué depuis mon premier achat :

1. augmenter mon patrimoine,
2. diminuer mes impôts : Mes revenus supplémentaires sont taxés à 30% (+ CSG/CRDS),
3. transmettre un patrimoine plus important.

Dans un soucis de diversification géographique, je cherche une ville étudiante différente de mon second investissement LMNP. Quitte à avoir un bien distant, je souhaite aussi avoir l'occasion de passer le voir. De plus, les frais de déplacement passeront au moins partiellement dans la comptabilité. Je tombe ainsi sur une résidence étudiante située à Lyon (69007). Bien évidemment, la localisation est proche des écoles, du métro et du centre. La rentabilité de 5,11% avant négociation semble déjà intéressante pour un gestionnaire sans soucis (et que j'ai testé). Le prix de vente de 102 500€ sera finalement négocié à 97 500€

Nexity Lyon	97 500€
Notaire	8 100€
Loyer annuel	5 147€
Charges annuelles	480€
Taxe foncière	339€

Le remboursement de la TVA sera d'environ 1 500€.
Je passe toujours par mon courtier pour me financer. Il me trouve un premier prêt de 71 475€ sur 25 ans à 2.27% et un second prêt de 36 000€ sur 10 ans à 1,53%. Le décès de l'investisseur LMNP dans une entreprise individuelle est désastreux. Je décide donc de prendre l'assurance de la banque sur le capital initial. Le principe est toujours le même, mais la différence entre le capital initial et le capital restant du, même taxée, limitera les conséquences de l'ensemble des assurances. Cela me fait 238€ d'assurance annuelle.

année 2016	débit	revenu
remboursement prêt	-5 531€
assurance prêt	-238€
comptabilité	-100€
taxe foncière	-339€
frais de copropriété	-480€
loyer		+5 147€
	-6 688€	+5 147€

Cela me fait donc un effort d'épargne d'environ 128€ par mois pendant 25 ans pour accroitre mon patrimoine de 150€ tous les mois dès 2016. Il est aussi à noter que les 1 500€ de TVA remboursée entraine que globalement l'effort d'épargne est repoussé d'une année. C'est toujours appréciable.

Le lmnp
Thomas

Nexity Studéa

Nexity Studéa : un leader en développement

Depuis 1987, Nexity Studéa se développe pour devenir aujourd'hui le leader de la résidence étudiante en France. En 2013, le groupe gère 170 résidences pour un parc locatif de plus de 20 000 logements en France et en Suisse. 2 dates clés sont à retenir :

• 2007 : Le groupe Nexity rachète le numéro 1 de la résidence de service Lami service qui aboutira en 2012 à la création d'une enseigne commune Nexity Studéa,
• 2012 : Le groupe Nexity Studéa acquière le groupe Icade Résidences Services (+60 résidences de services)

Derrière Nexity Studéa, on retrouve toujours le promoteur et constructeur immobilier Nexity. Ainsi, le groupe s'assure de nouveaux emplacements bien placés. Sur Lyon, il s'autorise ainsi à sélectionner ses meilleurs résidences en ne gardant que les plus rentables. Évidemment, ce genre de sélection s'effectue souvent au détriment de l'investisseur LMNP.  Néanmoins, cela reste une excellente référence pour un investissement dans une résidence étudiante.

Le lmnp
Thomas

LMNP et taux endettement

Taux d'endettement de 33%

Aujourd'hui, le taux d'endettement maximum d'un ménage n'est fixé par aucune règle juridique. Néanmoins, les banques considèrent généralement que la part des revenus consacrée aux remboursement de crédits ne doit pas excéder 33%. Pour faire simple, vous prenez donc, votre salaire net en incluant les primes et un éventuel 13ème mois et vous divisez par 3 pour obtenir la somme que vous pouvez raisonnablement rembourser. Par mois, si vous gagnez 1200€ net, vous pouvez en théorie rembourser 400€. Si vous gagnez 2400€ net, vous pouvez rembourser 800€. Le calcul est donc simple. Pourtant dans le premier cas, le banquier risque de ne pas accepter un dossier à plus de 30% alors que dans le second cas, un taux de 35% peut passer.

Le banquier regarde un second critère qui est le reste à vivre. Il se définit par la somme d’argent nécessaire qu’il doit rester à une personne, une fois son loyer et ses mensualités de crédits déduits de son salaire, pour manger, s’habiller, se déplacer, etc… Comme le taux d'endettement maximum, il n'y a aucune règle juridique pour le fixer. La banque le fixe donc en fonction de ses propres critères comme le lieu d'habitation (Paris nécessite probablement un reste à vivre supérieur à un petit village en province), comme le nombre de personnes dans votre foyer (le chauffage n'est pas multiplié par 2 si vous êtes en couple) ou comme votre situation professionnelle (même si vous multipliez sans soucis les CDD, vous n'êtes pas à l’abri d'un pépin de santé)...

On observe que le taux d'endettement et le reste à vivre sont 2 critères relativement arbitraires. Cependant, ils sont des garde-fous importants. Avec un reste à vivre de 800€, les conséquences d'un accident de voiture ne sont pas identiques à un reste à vivre de 10 000€...

LMNP et taux d'endettement

Un investissement LMNP, surtout en entreprise individuelle reste pour le banquier un crédit immobilier. Il va donc regarder votre taux d'endettement et votre reste à vivre avec les conséquences de votre projet. Il va généralement prendre 80% du loyer à ajouter à votre revenu.

Avant le projet LMNP

Salaire net : 50 000€/an
crédit : 9 000€/an

Taux d'endettement : 18%

Je décide d'acheter une résidence d'affaire Park & Suites à 90 000€ qui me rapporte 3 600€/an.

Après le projet LMNP Park & Suites

Salaire net : 50 000€/an + 80% * 3600€/an
crédit : 9 000€/an + 6 600€/an

Mon taux d'endettement monte à 29%. Mon banquier va me suivre sans poser trop de soucis. Je continue donc mes emplettes en profitant des taux bas du crédit. J'achète une résidence étudiante Nexity à 68 000€ qui me rapporte 3 400€/an.

Après le projet LMNP Nexity

Salaire net : 50 000€/an + 80% * 3600€/an + 80% * 3400€/an
crédit : 9 000€/an + 6 600€/an + 3 600€/an
Le taux d'endettement est maintenant à 35%. Mon banquier analyse maintenant mon reste à vivre. Il m'accorde mon prêt toujours sans poser trop de soucis.

Je suis en négociation pour passer à 40%. Cela passe toujours. Par contre, il m'a mis en garde sur le projet suivant. La solution pour moi est de rembourser le crédit de 9 000€/an. Le crédit sur la résidence principale arrive bientôt à son terme. Il m'est préférable d'investir à crédit plutôt que de rembourser les mensualités (à un taux élevé et pourtant excellent à l'époque). Je vais donc probablement rembourser ce crédit. Je mettrai à jour ce billet en fonction de mes futurs achats.

Réflexion sur le taux d'endettement en LMNP

On observe que finalement notre taux d'endettement augmente par rapport au taux de 80% retenu par votre banquier pour les revenus tirés du loyer. Pour ne pas faire évoluer ce taux, il suffit de payer 80% du bien à crédit et le reste en CASH. 

Ma stratégie LMNP est donc claire. Premièrement, je cherche à monter à un taux d'endettement légèrement plus élevé que 40%. Ensuite, j'investis avec un crédit sur 80% de l'achat pour ne pas faire évoluer mon taux d'endettement. Évidemment, je serai alors limité : 

• par ma capacité d'épargne : un projet nécessitera 20 000€ de cash,
• par la durée d'épargne : pour l'instant, j'investis sur 25 ans (mon départ en retraite). Par contre, d'ici 2 ans, je vais devoir passer sur une durée de 20 ans,
• par les taux : aujourd'hui, sur 25 ans, le taux est à moins de 2%. S'il monte à 5%, les remboursements seront nettement plus élevés sur les prochains projets.

Compensation des revenus

Je n'ai pas mentionné un dernier point. Les banques utilisent 2 manières de calculer vos revenus pour des revenus immobiliers :

• Compensation des revenus : endettement = (mensualités du crédit – loyers nets hors charges)  / revenus,
• NON compensation des revenus : endettement = mensualités du crédit  / (revenus + loyers nets hors charges).

En enlevant donc le crédit de 9 000€ sur ma résidence principale, on obtient :

• Compensation des revenus : endettement = (6600 – 80% * 3600)  / 50 000 = 7%,
• NON compensation des revenus : endettement = 6600  / (50 000 + 80% * 3600) = 13%.

Le taux évolue donc très fortement en fonction de la méthode de calcul. Rapidement, il est donc nécessaire de trouver une banque effectuant la compensation des revenus. Passer par un courtier est la manière la plus simple pour cela...

Le lmnp
Thomas

Financement LMNP Nexity Atalante

Financement LMNP Nexity Atalante

Mon premier investissement LMNP avec le Lodge St Germain à Cesson Sévigné est lancé. Mon entreprise individuelle fonctionne avec la comptabilité associée. Je vais donc me lancer dans la recherche d'un second bien en améliorant plusieurs points. La qualité du gestionnaire me semble un point à regarder en priorité. Park and Suites (Appart'city) paye ses loyers avec des retards trop importants : si l'on réalise du LMNP via une résidence de service, on cherche à avoir une gestion le plus simple possible. Le second point est la durée du prêt. En augmentant cette durée,  j'ai un effort d'épargne qui se rapproche de 0€ tous les mois. Je partirai donc sur un prêt de 25ans qui correspond à mon passage à la retraite.

Mes objectifs patrimoniaux n'ont pas évolué depuis mon premier achat :

1. augmenter mon patrimoine,
2. diminuer mes impôts : Mes revenus supplémentaires sont taxés à 30% (+ CSG/CRDS),
3. transmettre un patrimoine plus important.

Je jette mon dévolu sur une résidence étudiante située à Rennes. La localisation proche des écoles, du métro et du centre me parait idéale. La rentabilité de 5,24% avant négociation semble déjà intéressante pour un gestionnaire théoriquement sans soucis. Le prix de vente est à 65 000€ finalement négocié à 62 000€

Le Lodge St Germain	62 000€
Notaire	6 400€
Loyer annuel	3 343€
Charges annuelles	216€
Taxe foncière	279€

Le remboursement de la TVA sera d'environ 1 100€.

Je décide de passer à nouveau par un courtier. Le constat est très simple. Il négocie un taux plus avantageux que moi. En plus, j'ai l'assurance directement sur le capital restant du. De plus, j'y passe un minimum de temps. L'activité en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est une seconde activité et minimiser le temps a y passer me convient parfaitement. J'obtiens un prêt sur 15 ans à 1,65% et un prêt sur 25 ans à 2,07% (les remboursements sont lissés). Mes remboursements passent alors de 290€ € par mois avec une assurance pour commencer à 12€ par mois.

année 2015	débit	revenu
remboursement prêt	-3 480€
assurance prêt	-144€
comptabilité	-100€
taxe foncière	-279€
frais de copropriété	-216€
loyer		+3 343€
	-4 219€	+3 343€

Cela me fait donc un effort d'épargne d'environ 75€ par mois pendant 25 ans pour accroitre mon patrimoine de 180€ tous les mois dès 2015. Il est aussi à noter que les 1 100€ de TVA remboursée entraine que globalement l'effort d'épargne est repoussé d'une année. Cela n'est pas négligeable.

Le lmnp
Thomas