Le statut LMNP me semble particulièrement intéressante. Le premier point que j'observe est qu'il faut tenir une comptabilité. Sans préjuger de mes capacités, je préfère m'entourer de personnes compétentes. Mes premières recherches me donnent un coût d'environ 1 000€ à l'année. Cela me semble prohibitif (pour un bénéfice de 3 000€) alors que dans les projets neufs que j'étudie, le coût tourne autour de 400€.Le besoin d'un cabinet comptable, son coût me font investir pour un premier achat dans le neuf et dans une résidence de service que je souhaite proche de mon lieu d'habitation (Rennes).
Achat en VEFA du programme Park & Suites "Le Lodge St Germain"
Rennes se caractérise aujourd'hui par 2 points :- Un pôle universitaire important et surtout très attrayant,
- Une activité économique florissante qui se développe énormément sur l'est de la ville.
| Le Lodge St Germain | 86 000€ |
| Notaire | 3 000€ |
| Loyer annuel | 3 696€ |
| Charges annuelles | 150€ |
| Taxe foncière | 300€ |
La rentabilité nette ressort à 3,77% : Le taux est dans la moyenne du moment. Le promoteur propose un cabinet comptable (coût 350€/an) et l'inscription à un centre de gestion agréé (coût 150€/an). Le montage se met donc, en place de façon souple.
Réflexion patrimoniale
Avec cet achat, je cherche à réaliser plusieurs objectifs :- augmenter mon patrimoine,
- diminuer mes impôts : Mes revenus supplémentaires sont taxés à 30% (+ CSG/CRDS),
- transmettre un patrimoine plus important.
Je peux aussi payer à crédit que je rembourse avec l'argent de mon compte titre. A court terme, mon patrimoine n'évolue toujours pas. Mes impôts évoluent peu (mais au moins n'augmentent pas). Par contre, le patrimoine à transmettre augmente de la valeur de l'appartement (le prêt est remboursé en cas de décès du souscripteur). J'ai tendance à penser que je gagne beaucoup sur l'objectif de transmettre un patrimoine. Ce point serait néanmoins à confirmer, n'ayant pas étudier la fiscalité d'une succession. Mon objectif est aujourd'hui d'augmenter mon patrimoine et non de le transmettre. C'est peut être une erreur de ne pas prendre les 2 points en même temps. A 44ans, je me forme à la finance (cela fait quelques années maintenant que j'ai commencé), à la fiscalité (pendant trop longtemps, j'ai minoré ce point et aujourd'hui, je pense avoir engraisser surtout l'état depuis quelques années...).
CONCLUSION : d'un point de vue patrimoine, j'ai le sentiment que l'achat à crédit est préférable à l'achat en cash.
Je pars donc sur les hypothèses suivantes :
J'obtiens un TRI de 6,49%
Nous allons pouvoir reprendre notre exercice en payant cette fois-ci avec un crédit à 100%. Nous remplaçons donc la colonne "appartement" et la colonne "loyer" (identique au tableau précédent) par une colonne "capital restant du" et une colonne "intérêt".
Le TRI ressort cette fois à 8,41%. Il est donc préférable d'acheter avec les hypothèses ci-dessus l'investissement LMNP à crédit.
CONCLUSION : d'un point de vue patrimoine, j'ai le sentiment que l'achat à crédit est préférable à l'achat en cash.
Réflexion financière
Le point 1 (augmenter mon patrimoine) de ma réflexion précédente m'oblige cependant à valider la justesse d'un achat à crédit. Je me lance donc dans les calculs de TRI en simplifiant les hypothèses. La rentabilité nette (3,77%) me semble déjà intéressante. Le TRI (l’équivalent du TEG d'un prêt) me donnera une idée du rendement de l'argent mis dans le projet et s'il est préférable d'investir à crédit ou en cash.Je pars donc sur les hypothèses suivantes :
- rendement net de mon compte titre : 2%,
- frais (charges annuelles, taxe foncière, cabinet comptable, CGAF) : 950€,
- revalorisation du loyer : 1%,
- prêt sur 20 ans : 2,5% assurance compris,
- revente au bout de 20ans.
| année | compte titre | dividende | appartement | loyer | cash flow |
| -90 000€ | |||||
| 1 | 1 000€ | 20€ | 89 000€ | 3 696€ | 2 766€ |
| 2 | 3 766€ | 75€ | 89 890€ | 3 732€ | 2 858€ |
| 3 | 6 624€ | 132€ | 90 788€ | 3 770€ | 2 952€ |
| 4 | 9 577€ | 191€ | 91 696€ | 3 807€ | 3 049€ |
| 5 | 12 626€ | 252€ | 92 613€ | 3 846€ | 3 148€ |
| 6 | 15 775€ | 315€ | 93 539€ | 3 884€ | 3 250€ |
| 7 | 19 025€ | 380€ | 94 475€ | 3 923€ | 3 353€ |
| 8 | 22 379€ | 447€ | 95 420€ | 3 962€ | 3 460€ |
| 9 | 25 839€ | 516€ | 96 374€ | 4 002€ | 3 569€ |
| 10 | 29 408€ | 588€ | 97 337€ | 4 042€ | 3 680€ |
| 11 | 33 088€ | 661€ | 98 311€ | 4 082€ | 3 794€ |
| 12 | 36 883€ | 737€ | 99 294€ | 4 123€ | 3 911€ |
| 13 | 40 794€ | 815€ | 100 287€ | 4 164€ | 4 030€ |
| 14 | 44 825€ | 896€ | 101 290€ | 4 206€ | 4 152€ |
| 15 | 48 977€ | 979€ | 102 303€ | 4 248€ | 4 278€ |
| 16 | 53 255€ | 1 065€ | 103 326€ | 4 290€ | 4 406€ |
| 17 | 57 661€ | 1 153€ | 104 369€ | 4 333€ | 4 537€ |
| 18 | 62 199€ | 1 243€ | 105 403€ | 4 377€ | 4 671€ |
| 19 | 66 870€ | 1 337€ | 106 457€ | 4 420€ | 4 808€ |
| 20 | 71 678€ | 1 433€ | 107 521€ | 4 465€ | 4 948€ |
| 21 | 76 627€ | 1 532€ | 108 596€ | 4 509€ | 190 316€ |
Nous allons pouvoir reprendre notre exercice en payant cette fois-ci avec un crédit à 100%. Nous remplaçons donc la colonne "appartement" et la colonne "loyer" (identique au tableau précédent) par une colonne "capital restant du" et une colonne "intérêt".
| année | compte titre | dividende | capital restant du | intérêt | cash flow |
| -90 000€ | |||||
| 1 | 90 000€ | 1 800€ | 85 526€ | 2 185€ | 2 360€ |
| 2 | 92 360€ | 1 847€ | 81 694€ | 2 097€ | 2 532€ |
| 3 | 94 893€ | 1 897€ | 78 312€ | 2 007€ | 2 710€ |
| 4 | 97 604€ | 1 952€ | 74 567€ | 1 915€ | 2 894€ |
| 5 | 100 499€ | 2 009€ | 70 729€ | 1 820€ | 3 085€ |
| 6 | 103 584€ | 2 071€ | 66 793€ | 1 723€ | 3 282€ |
| 7 | 106 867€ | 2 137€ | 62 757€ | 1 623€ | 3 486€ |
| 8 | 110 354€ | 2 207€ | 58 619€ | 1 521€ | 3 697€ |
| 9 | 114 052€ | 2 281€ | 54 377€ | 1 417€ | 3 916€ |
| 10 | 117 968€ | 2 359€ | 50 028€ | 1 309€ | 4 141€ |
| 11 | 122 110€ | 2 444€ | 45 568€ | 1 199€ | 4 375€ |
| 12 | 126 485€ | 2 529€ | 40 609€ | 1 087€ | 4 616€ |
| 13 | 131 101€ | 2 622€ | 36 308€ | 971€ | 4 865€ |
| 14 | 135 967€ | 2 719€ | 31 501€ | 852€ | 5 122€ |
| 15 | 141 089€ | 2 821€ | 26 573€ | 731€ | 5 388€ |
| 16 | 146 478€ | 2 929€ | 21 521€ | 606€ | 5 663€ |
| 17 | 152 142€ | 3 042€ | 16 340€ | 478€ | 5 947€ |
| 18 | 158 090€ | 3 161€ | 11 029€ | 347€ | 6 241€ |
| 19 | 164 331€ | 3 286€ | 5 583€ | 213€ | 6 543€ |
| 20 | 170 875€ | 3 417€ | 0€ | 75€ | 6 856€ |
| 21 | 177 732€ | 3 554€ | 0€ | 0€ | 293 443€ |
J'ai pris ici une durée de crédit de 20ans. Le calcul est relativement simple à réaliser car nous pouvons considérer qu'il n'y a pas d'impôt sur cette période. A l'aide de la méthode du TRI, la durée de crédit peut facilement être optimiser. Sur ce premier projet, je n'ai pas pris le temps d'effectuer ce travail et je suis parti sur une durée de 14 ans.
En réalisant mes calculs, je m’aperçois aussi d'un autre avantage du crédit : les risques sont répartis sur un risque sur le marché action et un risque sur mon investissement. La somme des deux est obligatoirement inférieur à un unique risque.
Le lmnp
Thomas
Thomas
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