La comptabilité du LMNP

Après votre achat, vous obtenez votre statut LMNP. Comme votre voisin artisan, vous devez maintenant tenir une comptabilité. Vous pouvez évidemment, la tenir par vos propres moyens. Franchement, vous connaissez beaucoup d'artisans qui font leur comptabilité? C'est effectivement réalisable à condition d'y passer du temps. Même si le nombre d'opérations est moindre, la complexité de l'exercice reste importante.

Coût d'une comptabilité LMNP

Le coût de votre comptabilité LMNP est d'environ 350€ pour un premier investissement. Il faut ensuite rajouter 100€ par bien. C'est le prix de la tranquillité.
Pour un bien, si vous touchez 3500€ de loyer par an (le loyer d'un studio en résidence étudiante LMNP par exemple), cela représente 10% de votre bénéfice. Pour minimiser le coût, il est donc important soit d'augmenter l'investissement initial (350€ sur un loyer de 5000€ et votre comptabilité diminue à 7%), soit d'acheter 2 studios (350 + 100 = 450€ sur un loyer de 7000€ et votre comptabilité diminue à 6,5%).

Remarque : le choix précédent n'est pas neutre sur le risque de vos investissements. Dans le premier cas, si vous réalisez un mauvais investissement, votre situation est pour le moins risquée. Dans le second cas, vous réalisez un mauvais investissement et un bon investissement pour compenser...

J'associe au frais de comptabilité LMNP l'adhésion à un centre de gestion agréé (CGAF). Elle réduit le délais de prescription d'un contrôle fiscal de 3 à 2 ans. De plus, en cas de contrôle positif, vous ne subissez pas une majoration de 25% de votre erreur. De plus, vous avez une réduction d'impôts pour frais de comptabilité limitée aux deux tiers des dépenses payées et plafonnée à 915€/an.

Concrètement, si le loueur en meublé paye au moins autant d'impôts que le montant des honoraires comptables et de l'adhésion CGA. Cela lui coûte un tiers de sa valeur. Sinon, les honoraires comptables seront comptabilisés en charge sur l'activité de location meublée (et viendront réduire le résultat fiscal).

Complexité de la comptabilité

Vous remarquez que je n'ai pas précisé comptabilité LMNP. En effet, c'est de la comptabilité. Il n'y a pas lieu de la distinguer.

Grâce à un comptable, les points suivants sont traités sans soucis :

• déclaration de la TVA : Vous achetez en VEFA (Vente en l’État Futur d'Achèvement). Les appels de fond se font en TTC. Vous devez ensuite vous faire rembourser le montant de la TVA par l'état. Le comptable s'occupe des démarches. Ensuite, vous recevez les loyers avec la TVA. Cette fois, vous devez rembourser le montant de la TVA à l'état. Vous invitez votre conseiller en patrimoine au restaurant. La TVA doit être remboursée. En pratique, vous passez votre temps avec cette satanée TVA...
• erreur de comptabilité : Il est relativement simple de souhaiter amortir le terrain avec la construction ou sur une durée inappropriée. Avec un peu de temps et de rigueur, vous trouverez les réponses à vos questions évidemment. Par contre, êtes vous certain de trouver toutes les réponses à vos questions ? Pour un carnet de timbres, allez vous chercher et trouver qu'il n'y a pas de TVA.

Finalement, la comptabilité est un métier. Il y a des personnes efficaces pour le faire. Il me semble préférable de la sous-traiter. Vous y gagnerez probablement financièrement. Vous gagnerez aussi beaucoup de temps. 

Le lmnp
Thomas